法拍屋=捡便宜?这些都不懂 小心大出血!

法拍屋=捡便宜?这些都不懂 小心大出血!
2019-05-30    Norman Zhu 朱杰   点击关注

 

加拿大的房屋可负担性一直是大家比较担心的问题,尤其是在楼市相对比较热门的城市。因此,有些业主可能买了房子,但是却付不起房贷,这时候,债权人(银行、贷款机构、个人)就会向法院申请强制执行,将业主名下的房屋进行拍卖,这也就是所谓的“法拍屋(Foreclosures)”。

 

大温金牌经纪Norman Zhu朱杰有着丰富的法拍屋交易经验,在此次的法拍屋专题讲座中,Norman毫无保留地,将在地产行业实战中积累的知识和经验,传授给在座的各位同行经纪。


而在此次的讲座之后,到场听讲的经纪反响十分热烈,纷纷表示在此次讲座学到了很多有用的知识。

 

那么,法拍屋究竟值不值得买?如果想进行法拍屋交易的话,要遵循怎样的流程呢?

 


加拿大的法拍屋

 

在加拿大,法拍屋实际上比你想象的要多。Norman表示,常见的借贷人不能及时还贷的原因,比如失业、生病、意外开支,同时还包括自从2017年7月份之后抵押贷款利率不断上涨、难以负担私人借贷机构的高利率,甚至包括房屋市场的滞销,导致借贷人的持有成本增加。


Norman表示,在2017年7月之后,央行基准利率上调5次,从0.5%调至1.75%,而根据研究表明,基准利率上调所产生的影响,有2年的滞后期。也就是说,受2017年上调的贷款利率所影响的业主,很有可能会在2019年中期开始显现。


与此同时,Norman称,加拿大的家庭债务与可支配收入的比率一再破记录,目前已经达到178.5%。这就意味着每个加拿大家庭每1元的可支配收入中,就有月1.785元的负债。

 


法拍屋是怎么来的

 

如此高昂的负债压力,让许多业主压力山大。

如果这时候,业主无力偿还贷款,一些债权人,例如银行、贷款机构,可能会向业主提出催讨通知。Norman称,如果业主依然无法付清贷款,债权人就会向法院起诉。在法院的判决(Order Nisi)下来之后,如果业主还是不能偿还,那么就会按照规定程序进行拍卖。


此时,银行的律师就能拿到法院的批准文件,让房产经纪将这个屋子在MLS挂牌出售。

 

 

购买法拍屋的流程

 

如果法拍屋在MLS上挂牌,会注明是Court Order,同时也可能会标注政府估价,甚至有时候挂牌价格会比政府估价更低一点。


法拍屋的业主,通常不会有机会跟银行讨价还价甚至拖延交易时间,与普通卖家不同的是,法拍屋需要在一定的时间内售出,所以价格也许会相对便宜一点。

 

在了解的合适的房源之后,买家经纪就可以帮助客户下Offer了。Norman表示,与普通的Offer不一样的是,法拍屋的Offer通常需要将subject to court approval和schedule A一同递交。如果卖家律师有接到价格合适的Offer,就会与这个排位第一的买家签字,此时第一位买家就得到了预成交合同。


虽然拿到了预成交合同,也不代表着买家已经拥有这套房产,还要经过法院的程序,而在这个过程中,其他经纪依然有机会购买到这套房产。而整个出价过程,所有竞拍者都会提前获知法院给出的底价。如果顺利成交过户,买家依然需要等待法院的程序结束,才能入住。

 

Norman表示,法官衡量的标准就是出价高、条件好,总之越有利于卖家的offer越有可能成交。


同时Norman还提醒,一旦开庭之后,如果一个参与竞标的人都没有,这时候买家觉得价格给高了,想要反悔是不被允许的。但是如果法庭上想要更改价格,是可以的,但是价格只能改得更高,不能改得更低。

 

除了程序相对比较繁琐,过程耗时比较长之外,法拍屋与一般房产的购买程序室大抵相同的,都可以申请贷款、验屋等等。

 


买法拍屋一定赚吗?

 

许多人听说法拍屋,第一反应肯定是便宜!


毕竟急于弥补损失的债权人,希望尽快将房子卖掉,甚至有可能价格低于市场评估价格。如果在法院的竞拍现场出价,甚至会得到更低的价格。Norman表示,如果是有眼力且幸运的买家,非常有希望买到实惠又合适的法拍屋的。

 

但是,Norman表示,有时候购买法拍屋也需要承担一定的风险。

 

通常,法拍屋多存在状况不佳的现象,有可能法拍屋的前业主已经离开房屋很长时间,导致房屋年久失修。或者是前业主意识到房子即将被银行收走,于是不再关注房子的状况,甚至肆意破坏屋内的设施。


也有可能是前业主本身经济条件有限,有心无力,从而导致房屋长期缺乏必要的维护和保养;甚至有些法拍屋原先是大麻屋、漏水屋等。


法拍屋的买家,由于缺少相应的经验,往往不会或者不进行房屋检查,对于房屋的状况缺乏全面的了解。但是一旦法院判决成交,买家就要支付所有维修以及保养费用。

 

另外,法拍屋还有可能会有一定的法律风险。比如前业主无居住许可,强行不肯搬离房屋。新的买家只能重新诉诸法律,由法庭驱逐,但是这个过程漫长,费心又费力。


Norman称,作为买家经纪,要仔细替买家调查法拍屋的背景状况,了解房屋现在的基本情况,确保买家买到合适的房子。

 

 

 


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